Retournement du marché immobilier

Citation :

Les prix de l'immobilier fléchissent, profitez-en ! :


Fiscalité
préservée pour quelques mois encore, taux de crédit toujours bas et
prix plus raisonnables, les voyants sont au vert pour ceux qui ont un
projet immobilier. Les prix de l'immobilier vont-ils baisser?
Acheteurs et vendeurs se posent la question. Dans certaines villes
françaises, le mouvement avait déjà été amorcé. Mais la capitale restait
jusqu'à cet été dans une spirale haussière. Cela appartient désormais
au passé. Même à Paris, ville symbole de la folie des prix (ils ont
augmenté de plus de 20 % en un an), le marché est en passe de se calmer.
Les notaires s'attendent même à une légère baisse des prix dans
l'ancien. Un retournement de tendance.
Le marché haussier, c'est
donc fini. Et c'est une bonne nouvelle. Les acheteurs ne pouvaient plus
suivre cette hausse des prix échevelée et son rythme donnait le vertige.
Selon les notaires, le mètre carré dans l'ancien a atteint 8150 € en
moyenne fin juin dans la capitale. «Les arbres ne montent pas jusqu'au
ciel, les prix ont atterri. Les promesses de vente signées cet été se
traduiront par des prix en baisse lors des ventes qui seront signées en
octobre», indique Me Lefebvre, président de la Chambre des notaires de
Paris et d'Ile-de-France. Selon le baromètre meilleursagents.com, «les
prix parisiens ont chuté de 3% en deux mois cet été, après vingt-sept
mois de hausse continue».
La hausse des prix commençait
d'ailleurs à décourager les ardeurs et les transactions étaient moins
nombreuses ces derniers mois, à Paris et surtout en province. Mais là
aussi, des observateurs s'attendent à un changement de tendance en
raison de la mise en vente de nouveaux biens au cours des mois qui
viennent. La brutale réforme de la taxation des plus-values devrait en
effet pousser certains propriétaires à vendre des biens dans les
semaines qui viennent, afin d'échapper au durcissement de la fiscalité.
Aujourd'hui,
les ventes de maisons ou d'appartements autres que la résidence
principale sont en effet exonérées d'impôt sur les plus-values au bout
de quinze ans. A partir du 1er février, il faudra attendre trente ans,
soit deux fois plus longtemps. Pour continuer à bénéficier de l'ancien
régime, nettement plus favorable, il faut, en pratique, avoir signé un
compromis ou une promesse de vente avant fin novembre. «Ce répit fiscal
passager devrait mécaniquement augmenter le volume des ventes dans un
premier temps. Ensuite, un reflux est possible. Il y a une fenêtre de
tir pour les vendeurs et les acheteurs, qui bénéficient encore de taux
bas et de crédits assez facilement accessibles», estime Me Lefebvre.
Certains
agents immobiliers constatent d'ailleurs déjà les premiers effets de la
réforme. «Nous avons signé des compromis récemment pour lesquels les
vendeurs ont fait un effort important de négociation afin de vendre
avant d'être concernés par cette loi», indiquent par exemple les
spécialistes de l'agence Emile Garcin. En effet, les propriétaires de
résidences locatives ou secondaires possédant leur bien depuis plusieurs
années (mais depuis moins de trente ans) vont voir leur imposition
augmenter en cas de vente. Leur stratégie est alors simple : trouver un
acquéreur rapidement, quitte à accepter au passage, si nécessaire, de
diminuer un peu le prix de vente. «Nous nous attendons à une
augmentation importante du nombre de biens proposés à la vente dans
l'ancien, notamment de résidences secondaires. Nous venons de mettre en
place un simulateur sur le site Explorimmo pour calculer l'impôt à payer
sur les plus-values à compter de février 2012. Nous avons enregistré
plus de 1000 simulationslors de la première journée», indique Guillaume
Teilhard de Chardin, directeur d'Explorimmo (Groupe Figaro), qui
constate aussi une augmentation de l'offre de programmes neufs sur le
site.
Un marché qui se cherche encore Au-delà de ce que l'on peut
considérer comme un effet d'aubaine, la tenue du marché immobilier l'an
prochain est plus difficile à prédire. Comment les Français vont-ils
réagir une fois la réforme de la fiscalité immobilière en place? Quel
sera l'impact de la dégradation du contexte économique? Et de l'élection
présidentielle ? «Je suis perplexe. Quand on confronte les constats des
notaires sur les différentes parties du territoire, on relève de fortes
disparités, même au sein d'une même région ou dans des villes au profil
économique proche», relève Me Bazaille, président de l'institut
notarial. «Il est difficile de comprendre ce qui se passe»,
reconnaît-il.
Dans un contexte économique qui s'est
considérablement durci, des forces contraires sont aujourd'hui en
action. D'un côté, l'effondrement des actions, les inquiétudes sur les
banques et les placements financiers laissent le beau rôle à
l'immobilier, qui fait figure de valeur refuge. De l'autre, la réforme
des plus-values immobilières, le durcissement fiscal annoncé et les
inquiétudes sur la croissance et l'emploi jouent en sens inverse.
Résultat, les prix évoluent parfois de manière contradictoire. Pour vous
aider à décrypter un marché difficile à lire, vous trouverez dans notre
dossier un vaste tour de France des prix de l'immobilier dans plus de 1
200 villes françaises. Des prix fournis par les notaires qui s'appuient
donc sur les montants réels des transactions.
Le marché
immobilier n'est pas unique, il n'est pas non plus toujours logique.
Certains agents immobiliers ont vu, encore récemment, des appartements
ou des maisons partir au-delà de leur estimation, parce qu'un acheteur a
eu un coup de cœur. Si certaines bonnes affaires (pour le vendeur) ont
ainsi pu être réalisées, il est de plus en plus risqué de tabler
là-dessus. «Les acheteurs sont devenus plus regardants, les budgets sont
plus tendus et les décisions sont plus longues à prendre», souligne
Stéphane Imowicz, au Crédit foncier. Tous ceux qui cherchent un
appartement ou une maison le constatent, aujourd'hui les appartements et
les maisons surévaluées ne trouvent plus preneur.
Certaines
régions tournent davantage au ralenti que d'autres. Les notaires
évoquent notamment une baisse de l'activité dans le nord, le centre et
l'est de la France. Ils estiment que «fin 2011, environ 40% des marchés
immobiliers anciens en province devraient être en baisse par rapport à
la fin de l'année précédente». Selon Me Bazaille, ceux qui cherchent une
résidence secondaire en Normandie ou un pied-à-terre à la montagne, des
marchés peu ou prou à l'arrêt, sont par exemple en bonne position.
«Souvent, les prix affichés ont peu fléchi, mais on commence à voir des
négociations de l'ordre de 10% dans certaines villes», note-t-il.
Le haut de gamme résiste toujours Mais
attention à ne pas prendre ses désirs pour des réalités : sur des
marchés tendus comme Paris et Lyon notamment, les baisses de prix
pourraient, selon les professionnels, avoir l'épaisseur du trait. «Nous
avons réalisé un très bon mois d'août après un premier semestre fort. Le
marché de l'immobilier haut de gamme à Paris se tient très bien»,
assure Charles-Marie Jottras, le président de Féau, qui ne croit pas à
un effondrement des prix à Paris en raison de la défiance des
particuliers vis-à-vis des marchés financiers, accentuée par le krach
boursier et la crise de la zone euro. Cette défiance profite à la
pierre. Charles-Marie Jottras s'attend toutefois à «une stabilisation
des prix sur le segment des appartements bourgeois entre 1,5 et
2,5millions d'euros.»
Le poids de la crise financière Une autre
inconnue pèse sur le marché immobilier. Quelle sera l'attitude des
banques en termes de crédit? Continueront-elles à laisser ouvert le
robinet du crédit ou seront-elles plus sélectives dans le choix des
emprunteurs en raison de leurs problèmes de fonds propres? La question
est ouverte. Les emprunteurs qui ont un bon dossier devraient continuer à
trouver un crédit sans problème, mais ceux dont la situation est plus
tendue pourraient avoir davantage de difficultés en 2012 qu'en 2011.
Tous
ceux qui ont un projet immobilier, à l'achat ou à la vente, ont en tout
cas de bonnes raisons de s'y atteler. Au cours des mois qui viennent,
ils devraient bénéficier de taux de crédit encore intéressants, de
marges de négociation sur certains biens et sur certains marchés et
d'une fiscalité encore attractive tant pour les investissements Scellier
que pour les plus-values. Jusqu'à la fin de l'année, il est possible de
bénéficier d'une réduction d'impôt de 22 % en achetant un bien loi
Scellier dans la limite de 300.000 €. Après le 1er janvier, le taux sera
sensiblement réduit. « Le fait que le taux de réduction d'impôt du
Scellier passe de 22 à 14 % l'an prochain va inciter de nombreux
Français à acheter d'ici à la fin de l'année. S'ils choisissent un
appartement bien placé et bien desservi ils auront raison», explique
Christian de Gournay, prédident du directoire de Cogedim.
Dans le
neuf, le premier semestre a globalement été décevant, avec un recul des
ventes de l'ordre de 20 % par rapport au premier semestre 2010.
Plusieurs promoteurs ont commencé à faire de petits gestes commerciaux
(en offrant par exemple les frais de notaire), mais beaucoup comptent
sur les derniers mois de l'année pour doper les achats. «Je suis
relativement serein pour la fin de l'année, car les taux restent bas et
les investisseurs voudront profiter du taux actuel de réduction d'impôt
du Scellier», explique François Bertière, président de Bouygues
Immobilier. Après la hausse des prix dans le neuf au premier semestre,
les promoteurs sentent aussi qu'il faut que les choses se calment.
«J'espère que les prix vont se pondérer», avoue François Bertière, tout
en souhaitant davantage de visibilité sur les dispositifs fiscaux.
Le
projet de loi de finances pour 2012, qui doit être présenté la semaine
prochaine, donnera quelques premières réponses. Réponses auxquelles les
Français seront sensibles. Amoureux de la pierre, ils sont également
très réactifs aux mesures fiscales. Au-delà des quelques mois qui
viennent, la tenue du marché immobilier sera aussi étroitement liée à
celle de l'économie. Investir en s'endettant à long terme est avant tout
affaire de confiance.

Citation :

Les prix de l'immobilier ont enfin baissé cet été :

En France, selon le réseau d'agences immobilières Century 21, les
prix du mètre carré ont reculé de 2,7 % au troisième trimestre. Et cette
baisse devrait se poursuivre jusqu'à la fin de l'année. Enfin
une baisse. Après une hausse ininterrompue depuis deux ans, les prix de
l'immobilier ont reculé en France de 2,7% au troisième trimestre. Un
constat fait par Century 21, un des plus gros réseaux d'agences
immobilières. Attention, le phénomène n'est pas ressenti partout de la
même façon.
Les prix au mètre carré ont reflué dans sept régions,
soit seulement une sur trois . La baisse la plus spectaculaire (-9,7%)
est intervenue en Bourgogne. Globalement, le mètre carré atteint
2 621 euros en moyenne dans l'Hexagone. Ce mouvement de baisse concerne
plus les maisons (-4%) que les appartements (-0,8%). «Cela illustre une
tendance qui n'est pas nouvelle, estime Laurent Vimont, directeur
général de Century 21. Pour ne pas être trop loin de leur lieu de
travail, l es acquéreurs préfèrent vivre dans les centres-villes où l'on
trouve plutôt des appartements qu'en périphérie où sont construites les
maisons.»
Contrairement à ce que l'on pourrait imaginer, les
soubresauts de la Bourse et les menaces de récession n'affectent pas
encore les acheteurs de logement. Ce recul des prix a une cause beaucoup
plus immédiate: la hausse des taux d'intérêt des crédits immobiliers
qui avoisinent désormais les 3,9%. «Ces derniers mois, les acheteurs ont
perdu du pouvoir d'achat immobilier, affirme Laurent Vimont. Au second
semestre 2010, en remboursant 1000 euros par mois pendant vingt ans, ils
pouvaient emprunter 172.400 euros. Aujourd'hui, avec le même
remboursement sur la même période, ils ne peuvent plus emprunter que
160.800 euros.» Cette hausse des taux d'intérêt a un véritable impact
car en France, en moyenne, 77% de l'achat d'un bien immobilier est
financé avec un crédit immobilier.
Mais tout le monde ne subit
pas de la même façon cette hausse des taux d'intérêt. Les plus touchés
sont les primo-accédants de moins de 40 ans, dont le nombre a reflué de
18%. Mais aussi les CSP (catégories socioprofessionnelles) les moins
favorisées: les employés et les ouvriers en baisse de 17%, voire les
cadres moyens en recul de 12% parmi les acheteurs.



Des ventes en recul «Cette
baisse des prix devrait continuer jusqu'à la fin de l'année, avance
Laurent Vimont. Nous constatons que les délais de vente se sont allongés
et que les transactions sont moins nombreuses.» Concrètement, en
France, il faut désormais 88 jours pour vendre un bien immobilier contre
85 jours l'année dernière à la même période. Quant aux volumes de
vente, ils ont baissé de 11%. Et le marché devrait continuer à se
contracter. Century 21 table sur 650.000 à 700.000 ventes cette année,
contre 800.000 en 2010.
Pour autant, la baisse des prix prévue
pour le second semestre ne devrait pas compenser totalement la hausse
(+7%) enregistrée au premier semestre. «Sur 2011, les prix auront
augmenté de 1 à 2%», estime le directeur général de Century 21. Et,
l'année prochaine, ils pourraient se stabiliser voire repartir à la
hausse. «Avec l'augmentation de la taxation des plus-values sur les
résidences non principales, il y aura moins de logements à vendre,
ajoute-t-il. Or, la pénurie nourrit souvent la hausse des prix.»

Charles Sannat a écrit:

La dégradation s’accentue dans le BTP
Quand le bâtiment va tout va, et inversement. Selon l’agence Reuters, « le rythme de baisse de la demande de logements neufs s’est accentué en octobre en France et les perspectives de mises en chantier de logements neufs restent dégradées pour les trois prochains mois, annonce lundi l’Insee »… Ce n’est pas bon.

Mais en fait, c’est encore pire que pas bon : « Le solde d’opinions des professionnels interrogés par l’Insee dans le cadre de son enquête trimestrielle de conjoncture dans la promotion immobilière chute à son plus bas niveau (-54), s’agissant de la demande de logements, depuis le début de la série en’91… »

Enfin heureusement que les taux d’intérêt sont très bas, parce s’ils remontent, ce sera un véritable carnage sur le marché immobilier et l’explosion de la bulle sera une explosion d’anthologie compte tenu du niveau stratosphérique des prix atteint même si ces derniers refluent, depuis quelques temps, en bon ordre pour le moment… mais pour combien de temps.

Charles SANNAT

Immobilier . Le drame. Vers la fin des petits propriétaires.

Les prix de l'immobilier en surchauffe avant le krach ? (Pierre Sabatier)